안녕하세요 용팀장입니다.
요즘 전국적으로 전세사기가 극성을 부리고 있습니다.
전세 계약은 많은 금액이 오가는 중요한 거래이므로 신중한 확인이 필요합니다. 사기 피해를 방지하고 안전한 계약을 체결하기 위해 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 계약서 검토 등 필수적인 체크리스트를 숙지해야 합니다. 이번 글에서는 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 필수 사항을 자세히 설명드리겠습니다.
1. 등기부등본 확인: 집주인의 소유권 및 권리관계 체크
전세 계약을 진행하기 전에 가장 먼저 확인해야 할 서류가 등기부등본입니다. 이는 해당 부동산의 법적 소유자와 담보 상태 등을 확인할 수 있는 문서로, 등기소 또는 인터넷 대법원 등기소(www.iros.go.kr)에서 열람할 수 있습니다.
등기부등본에서 확인해야 할 주요 사항
- 소유자 정보
- 계약 상대방이 등기부등본에 기재된 실제 소유자인지 확인해야 합니다.
- 만약 집주인이 아닌 대리인이 계약을 진행한다면 위임장과 신분증을 반드시 확인하세요.
- 근저당권 설정 여부
- 근저당권이 설정된 경우, 집주인이 은행 등 금융기관에서 대출을 받은 상태일 수 있습니다.
- 대출금이 많다면 경매 위험이 있으므로 전세금을 안전하게 보장받기 어려울 수 있습니다.
- 가압류 및 가처분 여부
- 가압류, 압류, 가처분 등이 설정된 부동산은 법적 분쟁이 있거나 소유권 이전이 제한될 가능성이 큽니다.
- 이런 경우 전세 계약을 피하는 것이 안전합니다.
- 전세권 설정 여부
- 다른 세입자가 전세권을 설정해둔 경우, 추가 전세금 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.
💡 TIP
✔ 계약 직전, 최신 등기부등본을 한 번 더 발급받아 변동 사항이 없는지 확인하세요.
2. 전세보증보험 가입: 전세금 반환 보호
전세 계약 시 가장 큰 위험 요소는 전세금을 돌려받지 못하는 상황입니다. 이를 방지하기 위해 전세보증보험에 가입하는 것이 필수적입니다.
전세보증보험이란?
- 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 반환해 주는 보험 상품입니다.
- 주로 **주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)**에서 보증을 제공합니다.
가입 전 체크해야 할 사항
- 보험 가입 가능 여부
- 보증보험 가입이 불가능한 주택은 전세 계약 시 신중한 검토가 필요합니다.
- 근저당이 많은 주택, 시세 대비 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 경우 가입이 어려울 수 있습니다.
- 보증료 확인
- 보증보험료는 전세금과 계약 기간에 따라 다르게 책정되므로 사전에 확인해야 합니다.
- 일반적으로 전세금의 0.1~0.3% 수준이며, 일부 지역에서는 정부 지원을 받을 수도 있습니다.
- 보험 신청 시기
- 계약 후 1개월 이내에 신청해야 하는 경우가 많으므로 빠른 신청이 필요합니다.
💡 TIP
✔ 집주인이 보증보험 가입을 거부하는 경우, 전세금 반환 리스크가 클 수 있으므로 신중하게 계약 여부를 결정하세요.
3. 전세 계약서 확인: 필수 조항 및 특약 사항
전세 계약서 작성 시 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.
① 계약 당사자 및 부동산 정보
- 계약서에 기재된 집주인(소유자) 정보가 등기부등본과 일치하는지 확인합니다.
- 주소, 면적, 사용 용도 등 부동산 정보가 정확한지 체크해야 합니다.
② 계약 금액 및 지급 일정
- 전세보증금 총액과 계약금, 잔금 지급 일정을 명확히 기재해야 합니다.
- 지급 방식(계좌이체, 현금 등)도 계약서에 명확히 기록해야 합니다.
③ 계약 기간 및 갱신 조건
- 일반적으로 계약 기간은 2년이며, 갱신 요건과 해지 조건을 확인해야 합니다.
- 계약 종료 후 전세금을 반환받기 위한 조건을 계약서에 포함하는 것이 좋습니다.
④ 중개사 확인 및 인감 날인
- 공인중개사가 중개한 경우, 반드시 공인중개사명과 등록번호를 확인해야 합니다.
- 계약서에는 집주인과 세입자, 중개사의 도장이 모두 날인되어야 법적 효력이 발생합니다.
⑤ 특약 사항 추가
계약서에 특약 사항을 추가하여 예상치 못한 문제를 예방할 수 있습니다.
예시 특약 사항
✔ 전세보증보험 가입 필수 조항: "임대인은 세입자의 전세보증보험 가입을 보장하며, 가입 불가 시 계약을 해지할 수 있다."
✔ 중도 해지 관련 조항: "임대인은 계약 만료 전 임차인의 계약 해지를 원할 경우, 신규 임차인을 구할 때까지 전세금을 반환하지 않을 수 있다."
💡 TIP
✔ 계약서 작성 후 반드시 원본을 보관하고, 계약서 사본은 집주인과 중개인에게 각각 제공해야 합니다.
결론: 전세 계약 전 반드시 체크해야 할 3가지
전세 계약을 안전하게 체결하기 위해 다음 3가지를 꼭 확인해야 합니다.
- 등기부등본 확인: 소유자 및 권리관계를 체크하여 근저당 설정 여부 확인
- 전세보증보험 가입: 전세금을 안전하게 보호하기 위한 보험 가입 필수
- 계약서 검토: 필수 조항 및 특약 사항을 꼼꼼히 확인하여 분쟁 예방
전세 계약은 큰 금액이 오가는 만큼, 사전에 충분한 검토와 대비가 필요합니다. 안전한 거래를 위해 반드시 위 사항을 체크하고 신중하게 계약을 진행하세요!